提及國際都市，北京總有一種別樣的承古納今的包容感，既有古城遺跡、胡同文化、四合院的歷史韻味，也有高樓林立、燈紅酒綠的都市繁華。而隨著時代的高速發展，北京老城更是在保護與發展中尋求著自己的創新之路，而以老城為核心的東西城區也建立起獨特的首都功能核心區，在歷史的韻味中煥發生機。正如林語堂對北平的感慨，“北平是宏偉的。北平是大度的。它容納古時和近代，但不曾改變它自己的面目。”

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會官網

文化傳承與再生

“老城不能再拆”是北京政府近年來堅守的原則。在過去很長一段時間里，歷史文化名城的保護規劃與老城更新、新建筑建設之間的矛盾始終存在，如今如何在守護老城韻味和為老城注入活力之間找到平衡已成為發展的焦點。

而在仲量聯行城市更新的研究中，老城更新也是重點研究項目。過去十年間，我們為北京老城包括大柵欄、什剎海、宣西、前門、大劇院西、南鑼鼓巷、前三門、北京坊等歷史文保片區及文保項目提供了諸多顧問服務，也先后參與了北中軸沿線奧利匹克中心區和南區、南中軸沿線、永外地區、大紅門地區、西長街城市軸線等北京城市軸線的產業功能和城市功能研究。此外，我們還在北京逾20個城市更新改造項目中提供顧問、租賃、管理等服務，為支持北京城市更新，尤其是老城區煥發生機貢獻了重要的研究成果與優質的服務。

仲量聯行老城歷史文保片區項目

在仲量聯行看來，城市更新肩負著新時代下城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史使命，是實現城市可持續發展目標的核心引擎。對于城市中心城區，更應重塑創新模式，發展創新城區，匯聚金融、文化、科技，打造城市復合功能，在保護老城整體格局和歷史印記的基礎上完善國際化配套服務設施和環境，激活社群互動，實現保護老城和城市更新融合發展。

打造首都功能核心區

2019年12月底，《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018年—2035年）》（草案）公示，將東西城32個街道劃分為183個街區，開展保護更新，明確建設 “政務環境優良、文化魅力彰顯和人居環境一流的首都功能核心區”，在保護千年古都風貌的基礎上，服務首都的戰略定位，創新減量化發展。而經歷COVID-19新冠疫情的洗禮之后，首都功能核心區的定位也將更加明晰而堅定。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會官網

古都風貌滲透現代功能

在北京的古都風貌和歷史街區里，皇宮建筑、王府衙署、寺廟祠觀、名人故居、胡同宅院、非遺老字號、博物館、學館、劇場會館等靜靜地講述著這個古都歷史的文化傳承和老北京人的生活。皇城歷史、中軸線申遺、歷史文化片區等古都風貌的延續成為北京作為首都區別于全球各國的獨特名片，既服務于首都功能的政務保障，又服務于對外國際交往，既展現中國的國家形象，也體現宜居的人文環境。現代化進程中，國際組織、金融機構、設計師工作室、先鋒劇場、體驗商業、獨立書店、主題文化酒店、民宿客棧、養生SPA、酒吧咖啡、文化餐廳、特色小吃等現代功能和業態逐步滲透和融合到歷史街區中，在重塑精神領地和文化飛地、重新激發歷史街區的活力。

北京什剎海的變遷

圖一、三來源：中評社、北京市政府官網

在現有空間提升金融實力

東西城是國家行政機構、公共文化設施最集中的區域，也是金融總部、央企總部最集中的區域。減量化發展模式下，老城保護更新就是要基于古都歷史風貌和現有空間資源，致力于為提升國家管理和金融總部管理效率而提供保障服務。中國全球領導力的提升，需要金融、總部功能的延伸支持，政策性金融機構和多邊金融體系的合作，以及戰略性行業企業總部和文化、傳媒、科技行業總部的發展。東城區確立產業高精尖、產出高強度、物業高回報、企業高效益的樓宇經濟發展“四高”目標，為257座重點樓宇配備服務管家，推動樓宇更新改造。西城區利用包括動批騰退后的空間資源，推動金融科技與專業服務創新示范區的發展。

北京金融街的變遷

圖片來源：北京金融商商會、北京晚報

文化創意融入老城生活

老城有機更新就是要將文化創意融入老城生活方式，以文化產業活力和競爭力體現國家文化軟實力。增強文化軟實力是國家經濟發展到一定階段的必然趨勢。從美國、英國、日本等全球經驗看，文化軟實力的發展和全球傳播都是在經歷經濟高速增長、產業轉型升級之際，都是依托綜合國力的崛起發展和輸出文化產品。文化繁榮自信有賴于設計、影視、演藝、音樂、藝術、互聯網等多元文化的全面發展，而首都文化的全球影響力必然植根于歷史古都底蘊的傳承延續和中國特色文化的融合發展，并以各類金融資本為支撐，創新整合公共文化事業、公益文化設施，以及市場化的文化產品和行業。

北京膠印廠改造的77文創園

圖片來源：ArchDaily

人居與商業環境協調發展

根據北京城市總規，在核心區人口疏解目標指導下，東西城區的常住人口未來將下降到187萬人左右。在類似的城市核心區空間尺度（90-100平方公里）上，華盛頓、東京、巴黎的常住人口分別是42萬、 148萬、190萬人。相對較高的常住居民數量規模，對保持首都功能核心區的城市活力非常重要，同時也對高品質的生活社區服務提出要求。受益于高水平的公共服務，常住居民的行業結構、收入結構仍然保持競爭優勢，和諧宜居成為體現人文關懷、首善人居環境的重要課題。與此同時，處理好常住居民生活服務與國家節事、旅游商業等共生相融是發展關鍵。

南鑼鼓巷商業主街西側雨兒胡同整治前后

圖片來源：URBANUS都市實踐、北京日報

“大浪淘沙始見真金璀璨，暴雨過后更見青松巍峨”。席卷全球的新冠疫情之中，首都功能核心區在應急保障以及產業、經濟和結構方面展現了高水平的城市韌性，而不斷融入現代城市功能的老城區也將在后疫情時代發揮更重要的首都戰略功能。

應急保障：體現了城市在面臨公共衛生危機優秀的管控和保障能力；

產業韌性：總部型產業充分發揮對產業鏈的影響和帶動作用，創新型產業在疫情中逆勢增長；

經濟韌性：經濟停擺情況下依然保持就業穩定和企業穩定的資源和能力；

結構韌性：完善的基礎設施為應對沖擊提供保障，同時進一步推動智慧基礎設施的投入和發展。

仲量聯行華北區戰略顧問部總監王飛表示：“首都功能核心區的發展是于政務功能、歷史保護、市場發展、民生改善為一體的更新，也是展現北京歷史文化的新名片。仲量聯行一直積極參與北京老城更新，服務東西城區項目建設，未來也將持續貢獻我們的智慧與經驗，在后疫情時代做好復蘇與更新協調發展，助力打造首都新形象之窗。”